Atualizações Fiscais e Regulatórias no Imobiliário em Portugal em 2026: O Que Compradores e Investidores Precisam de Saber

À medida que o mercado imobiliário português continua a evoluir e a responder à crescente procura e pressão habitacional, 2026 traz um conjunto de alterações fiscais e regulatórias relevantes que impactam transações real estates, construção, arrendamento e estratégias de investimento.

Estas medidas procuram equilibrar a acessibilidade à habitação, aumentar a oferta disponível e incentivar um investimento responsável — exigindo, ao mesmo tempo, um planeamento cuidadoso por parte de compradores e investidores, nacionais e internacionais.

1. Alterações ao Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas (IMT)

Uma das mudanças mais debatidas diz respeito ao IMT, imposto pago aquando da aquisição de um imóvel em Portugal. De acordo com propostas recentes:

• Foi proposta uma taxa fixa de cerca de 7,5% de IMT para compradores não residentes, substituindo, em alguns casos, as tabelas progressivas anteriormente aplicáveis, embora os detalhes finais dependam do tipo de imóvel e do estatuto do comprador.
• Compradores jovens (por exemplo, até aos 35 anos) que adquiram a sua primeira habitação continuam a beneficiar de isenções de IMT até determinados escalões de valor, incentivando o acesso à habitação própria.

Estas revisões visam tornar o sistema mais previsível e equilibrado, especialmente para investidores internacionais. É fundamental acompanhar a publicação final da legislação no Diário da República.

2. Redução do IVA na Construção e Reabilitação

Uma das principais novidades em 2026 é a proposta de redução da taxa de IVA na construção e reabilitação, dos atuais 23% para 6%, em situações específicas.

• Habitação nova: A taxa reduzida de 6% poderá aplicar-se à construção de imóveis destinados a venda até determinados valores máximos ou a projetos de arrendamento com rendas controladas.
• Habitação própria: Estão previstas medidas temporárias que permitem reembolsos parciais de IVA para construções destinadas a habitação própria, desde que cumpridos os requisitos legais.
• A aplicação da taxa reduzida está prevista até ao final de 2029, criando um incentivo de médio prazo para promotores e particulares.

Caso estas medidas sejam definitivamente aprovadas, o impacto poderá ser significativo na redução dos custos de construção e reabilitação em Portugal.

3. Incentivos ao Arrendamento e Habitação a Custos Moderados

Em 2026 surgem também novos incentivos destinados a aumentar a oferta de habitação e apoiar o mercado de arrendamento:

• Isenções de IMT e Imposto do Selo para imóveis destinados a programas de arrendamento acessível ou regimes específicos de investimento.
• Redução da taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais no âmbito de contratos de renda moderada, podendo descer de 25% para cerca de 10%.
• Aumento das deduções fiscais para inquilinos com despesas de renda, apoiando indiretamente a acessibilidade habitacional.

Estas medidas fazem parte de uma estratégia mais ampla para aliviar a pressão habitacional, sobretudo em zonas de elevada procura.

4. Mais-Valias e Reinvestimento

Portugal mantém vantagens fiscais relevantes no que respeita às mais-valias real estates, especialmente quando há reinvestimento:

• As mais-valias resultantes da venda de habitação própria podem continuar isentas de tributação se forem reinvestidas numa nova habitação elegível dentro dos prazos legais.
• Clarificações recentes indicam que, em determinados casos, mesmo não residentes poderão beneficiar deste regime quando o reinvestimento se destina a habitação própria em Portugal ou na Madeira.

Este enquadramento mantém-se relevante para investidores que pretendam reorganizar portefólios ou planear a longo prazo.

5. IMI e Atualizações da Avaliação Patrimonial

No que respeita à tributação anual:

• O coeficiente utilizado na avaliação patrimonial para efeitos de IMI foi ajustado em 2026, podendo resultar numa redução do imposto para muitos proprietários.
• As autarquias mantêm a possibilidade de aplicar taxas agravadas de IMI a imóveis devolutos em zonas de pressão urbanística.

A compreensão do cálculo do IMI e das decisões municipais continua a ser essencial para um planeamento patrimonial eficiente.

6. Digitalização e Reforma dos Licenciamentos

Para além das alterações fiscais, 2026 avança com a digitalização dos processos urbanísticos através de plataformas eletrónicas, com o objetivo de uniformizar e acelerar pedidos de licenciamento e comunicações prévias.

Esta modernização pretende reduzir burocracia, aumentar transparência e tornar mais eficientes os projetos de construção e reabilitação.

Notas Finais — O Que Estas Mudanças Significam Para Si

O enquadramento fiscal e regulatório do imobiliário em Portugal em 2026 reflete uma mudança estratégica no sentido de estimular a oferta habitacional, apoiar o mercado de arrendamento e equilibrar o investimento privado com objetivos sociais.

Quer seja comprador, investidor internacional ou esteja a planear construir, acompanhar estas alterações é essencial para tomar decisões informadas.

Na Maravista, ajudamos os nossos clientes a navegar este enquadramento fiscal e regulatório em constante evolução, garantindo decisões seguras e alinhadas com os seus objetivos financeiros e imobiliários em Portugal.