Steuerliche und Regulatorische Neuerungen im Portugiesischen immobilienmarkt 2026: Was Käufer und Investoren Wissen Müssen

Während sich der portugiesische immobilienmarkt weiterentwickelt und auf steigende Nachfrage sowie Wohnungsdruck reagiert, bringt das Jahr 2026 eine Reihe wichtiger steuerlicher und regulatorischer Änderungen mit sich, die immobilientransaktionen, Bauprojekte, Vermietung und Investitionsstrategien betreffen.

Ziel dieser Maßnahmen ist es, die Wohnraumerschwinglichkeit zu verbessern, das Angebot zu erhöhen und verantwortungsbewusste Investitionen zu fördern — zugleich erfordern sie eine sorgfältige Planung durch nationale und internationale Käufer und Investoren.

1. Änderungen bei der Grunderwerbsteuer (IMT)

Eine der meistdiskutierten Änderungen betrifft die IMT (kommunale Grunderwerbsteuer), die beim immobilienkauf in Portugal anfällt. Nach aktuellen Vorschlägen gilt:

• Für nicht in Portugal ansässige Käufer wurde eine pauschale IMT-Rate von etwa 7,5 % vorgeschlagen, die in bestimmten Fällen die bisherigen progressiven Steuertabellen ersetzt. Die endgültige Anwendung hängt jedoch vom immobilientyp und vom Käuferstatus ab.
• Junge Käufer (z. B. bis 35 Jahre), die ihre erste immobilie erwerben, profitieren weiterhin von IMT-Befreiungen bis zu bestimmten Kaufpreisen, um den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern.

Diese Anpassungen sollen das System insbesondere für internationale Käufer transparenter und planbarer machen. Die endgültige Gesetzesfassung sollte stets im Diário da República überprüft werden.

2. Reduzierte Mehrwertsteuer (IVA) für Bau und Sanierung

Eine der wichtigsten Neuerungen für 2026 ist der Vorschlag, den Mehrwertsteuersatz (IVA) für Bau- und Sanierungsarbeiten in bestimmten Fällen von 23 % auf 6 % zu senken.

• Neubau: Der reduzierte Satz von 6 % kann für den Bau von Wohnimmobilie gelten, die bis zu bestimmten Preisgrenzen verkauft oder im Rahmen regulierter Mietmodelle vermietet werden.
• Eigennutzung: Temporäre Maßnahmen sehen teilweise Mehrwertsteuer-Rückerstattungen für selbstgenutzte Bauprojekte vor, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
• Die Anwendung des reduzierten Steuersatzes ist derzeit bis Ende 2029 vorgesehen und bietet damit mittelfristige Planungssicherheit für Bauherren und Entwickler.

Bei endgültiger Umsetzung könnten diese Maßnahmen die Bau- und Sanierungskosten in Portugal erheblich senken.

3. Anreize für Vermietung und Bezahlbaren Wohnraum

Für 2026 sind zudem neue Anreize vorgesehen, um das Wohnungsangebot zu erhöhen und den Mietmarkt zu stärken:

• Befreiungen von IMT und Stempelsteuer für immobilien, die für Programme mit moderaten Mieten vorgesehen sind.
• Senkung der pauschalen Einkommensteuer (IRS) auf Mieteinnahmen im Rahmen regulierter Mietverträge — potenziell von 25 % auf etwa 10 %.
• Erhöhte steuerliche Abzugsmöglichkeiten für Mieter, um die Wohnkostenbelastung indirekt zu reduzieren.

Diese Maßnahmen sind Teil einer umfassenderen Strategie zur Entlastung des Wohnungsmarktes, insbesondere in stark nachgefragten Regionen.

4. immobilienveräußerungsgewinne und Reinvestition

Portugal bietet weiterhin steuerliche Vorteile bei immobilienveräußerungsgewinnen, insbesondere bei Reinvestitionen:

• Gewinne aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes können steuerfrei bleiben, wenn sie innerhalb der gesetzlichen Fristen in eine neue qualifizierte immobilie reinvestiert werden.
• Jüngste Klarstellungen deuten darauf hin, dass unter bestimmten Bedingungen auch Nicht-Ansässige von diesem Reinvestitionsregime profitieren können, sofern die neue immobilie als Hauptwohnsitz in Portugal oder Madeira dient.

Dieses Regelwerk bleibt besonders relevant für Investoren, die ihre immobilienportfolios strategisch umstrukturieren möchten.

5. IMI und Aktualisierungen der Steuerlichen Bewertung

In Bezug auf die jährliche immobilienbesteuerung:

• Der für die IMI-Berechnung verwendete Bewertungskoeffizient wurde 2026 angepasst, was für viele Eigentümer zu einer geringeren Steuerlast führen kann.
• Gemeinden behalten weiterhin das Recht, erhöhte IMI-Sätze auf leerstehende immobilien in Gebieten mit hohem Wohnungsdruck anzuwenden.

Das Verständnis der lokalen IMI-Berechnung bleibt ein wichtiger Bestandteil der langfristigen immobilien- und Steuerplanung.

6. Digitalisierung und Reform der Genehmigungsverfahren

Neben steuerlichen Änderungen schreitet 2026 auch die Digitalisierung der städtebaulichen Verfahren voran. Elektronische Plattformen sollen Genehmigungs- und Bauprozesse vereinheitlichen und beschleunigen.

Ziel dieser Reformen ist es, Bürokratie abzubauen, Transparenz zu erhöhen und Bau- sowie Sanierungsprojekte effizienter umzusetzen.

Fazit — Was Diese Änderungen Für Sie Bedeuten

Die steuerlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen für immobilien in Portugal im Jahr 2026 zeigen eine klare strategische Ausrichtung: mehr Wohnungsangebot, Unterstützung des Mietmarktes und ein ausgewogenes Verhältnis zwischen privaten Investitionen und sozialen Zielen.

Ob Sie Käufer, internationaler Investor oder Bauherr sind — die Kenntnis dieser Entwicklungen ist entscheidend für fundierte Entscheidungen.

Maravista unterstützt seine Kunden dabei, sich im sich wandelnden steuerlichen und regulatorischen Umfeld sicher zu orientieren und immobilienentscheidungen zu treffen, die langfristig und strategisch sinnvoll sind.